Реновация изнутри: взгляд девелопера   31

Расследования

13.11.2017 22:02  8.8 (34)  

Виталий Николаев

4519

Реновация изнутри: взгляд девелопера

Тема реновации уже достаточно давно перестала будоражить общественное сознание, став обыденностью города, не требующей ее дальнейшего обсуждения. Имею собственный взгляд на данный вопрос, построенный на практическом опыте девелопмента в Москве на протяжении последних 20 лет. Он не касается очевидных групповых интересов, которые активно толкают реализацию этой темы, и лежит в плоскости чисто технической и экономической. Поэтому, учитывая тот факт, что мне до сего времени не довелось столкнуться с точкой зрения на данную проблему, схожей с моей собственной, решил ее изложить.

Сначала немного истории, а именно, результатов реализации Программы сноса пятиэтажек Ю.М. Лужкова. В программу было включено 1.722 дома. Плановый срок реализации программы составлял 12 лет – с 1999 по 2010 г. г. Фактический срок реализации (не считая остатки программы из нескольких десятков домов, не расселенных на начало 2017 г.) составил 18 лет. Программа в большей части была реализована силами и за счет привлеченных инвесторов. Это было непросто, учитывая то количество глобальных событий, которыми были насыщены эти годы. Но, в целом, не фиксируясь на сроках, превышенных в полтора раза, можно сказать, что программа выполнена успешно. Стоит, однако, заметить, что ее успешной реализации существенно поспособствовали 2 крайне важных позитивных фактора:

- 20 лет назад Москва была менее плотно застроена, чем в настоящее время, что давало возможность легко подбирать земельные участки для стартовых корпусов, а также прирезать дополнительные земли к территориям, занятым пятиэтажками и запланированным под новое строительство;

- долларовая цена 1 м2 московской недвижимости в десятилетний период с 1999 г. до 2008 увеличилась более, чем в 4 раза.

Учитывая, что я имел возможность наблюдать процесс реализации программы изнутри, выполняя функции застройщика, могу оценить вклад указанных 2 факторов в успех программы на уровне 75-80%.

Что же предлагается Программой реновации? Отселение за 10-15 лет не менее, чем 5.200 домов. То есть, срок плановый реализации такой же, как в программе Лужкова, но при этом объемы программы увеличились ровно в 3 раза. Особо подчеркнем, что два упомянутых выше позитивных фактора в Москве 2017 года отсутствуют совершенно, то есть полностью. В этой связи можно смело утверждать, что Правительство Москвы поставило перед собой амбициозную задачу, сложность реализации которой в разы, а, возможно, и на порядки превосходит памятный москвичам «подвиг Ю.М. Лужкова».

После того, как крупными мазками обрисована «поляна» для реализации новой программы, есть смысл рассмотреть ее финансово-экономическую составляющую, обращаясь при необходимости к характерным показателям успешного лужковского прецедента.

Затратная часть бюджета Москвы на период 2017-2019 г. г. планируется на уровне 1,8 трлн. руб. При этом, стоимость Программы реновации по усредненной оценке экспертов и московских чиновников прогнозируется в размере 3,5 трлн. То есть, в течение последующих 10-15 лет Правительство Москвы должно будет ежегодно находить в городском кошельке «лишних» (или дополнительных) 300 млрд. руб.

Сказать в такой ситуации, что программа будет испытывать серьезные проблемы с финансированием – ни сказать ничего… Можно назвать 3 реальных источника финансирования программы - бюджет федеральный и/или московский, заемные средства, средства привлеченных инвесторов. Очевидно, учитывая текущее состояние и перспективы экономики как глобальной, так и российской, что возможности 1-го источника предельно ограниченны. Что касается 2-го и 3-го источников, то здесь, взаимодействуя с займодателями и инвесторами, придется говорить о проектной эффективности программы и ее отдельных составляющих.

И именно с этого момента начинается самое интересное…

Реализация программы 1999 года позволила Правительству Москвы к середине 2000-х сформировать богатую статистику, которую характеризовал главный показатель программы сноса – повышающий коэффициент, отражающий превышение площади квартир, предоставленных для отселения над площадью отселяемых квартир. Он равнялся 1,57. Показатель официальный, так как использовался в проектной оценке для целей начисления инвесторам компенсационных платежей городу. Но не публичный. Автор данной статьи узнал о нем в силу тогдашнего тесного взаимодействия с представителями экономического блока Правительства Москвы на предмет «утрясания» показателей эффективности проектов квартальной застройки. Итоговый показатель по лужковской программы к моменту ее завершения оценивается до 2,2. Для справки - в Программу реновации заложен коэффициент 1,3. Такой подход, безусловно, можно назвать очень смелым, но не очень продуманным и нереализуемым на практике.

История долевого взаимодействия с Правительством Москвы в рамках инвестиционных договоров на новое строительство (существовавшая в Москве до перехода на компенсационные платежи – знаменитое Постановление правительства Москвы N 698-ПП от 19.08.2003), определила к началу 2000-х, в качестве некоторого стандарта, 30-процентную долю Москвы в проектах строительства жилья эконом-класса. Для престижных районов и точечных объектов она могла повышаться до 40-50%, а для квартальных застроек ближе к МКАД могла понижаться до 20-25%. Эта доля в течение длительного периода определялась порогом эффективности проектов, ещё в принципе устраивающей инвесторов.

Для целей производства несложной калькуляции возьмем 30%-ю долю, «как бы» отдаваемую городу и сегодня. Конечно же, современная структура финансового взаимодействия с городом существенно отлична от той, что имела место 10-15 лет. Однако наблюдаемые суть и качество этого взаимодействия позволяют с определенной уверенностью говорить о том, что его стоимость (формируемая в основном превентивными и более или менее официальными платежами) по-прежнему эквивалентна указанной доле.

Итак, приступим!

Мы имеем 5-этажное жилое строение, запланированное под снос (или группу строений), расположенное внутри плотной городской застройки. Для того, что бы отселить его требуется предоставить жителям новое жилье с повышающим коэффициентом не менее, чем 1,57. Таким образом, площадь под отселение, будучи, сосредоточена в имеющемся пятне застройки, расширить которое, не позволяет «окружающая действительность» составит строение высотой 5 * 1,57 = 7,85 этажа. В приложении к отдельному корпусу данная выкладка выглядит странно… Но, если учесть, что абсолютно большая часть отселений внутри Программы реновации будет происходить в корпуса, расположенные в том же районе (обещано мэром!), построенные на месте ранее снесенных пятиэтажек, относящихся к этой же программе, то подход можно считать верным.

В среднерыночном проекте эконом-класса результат, полученный выше, - площадь под отселение, размещаемая на 7,85 этажа, - является дополнительной нагрузкой на инвестора и должна («по жизни») соответствовать 30%-ной стандартной доле потерь инвестора, определенной выше. Таким образом, мы можем получить значение средней этажности корпусов, необходимых к строительству в рамках программы реновации. 7,85 / 30% * 100% = 26,17 этажа. Для дорогих районов итоговая этажность будет снижаться – что бы «отбить» строительство 7,85 этажей под отселение здесь достаточно построить меньшее количество коммерческих этажей. Но для бюджетного района, особенно, если этот район окажется за пределами МКАД, требуемая этажность может оказаться заметно больше расчетной.

Тем не менее, это еще не окончательный результат. Расчет не учитывает еще 3 фактора, толкающих среднюю этажность вверх:

- ужесточение градостроительных норм при повышении этажности жилого строения; корпуса с повышенной этажностью невозможно поставить на том же расстоянии друг от друга и от соседних строений, как было в случае с 5-этажками; в силу действующих ограничений придется уменьшить пятно застройки, что, при необходимости сохранения площади нового здания, приведет к необходимости … ещё больше увеличить его этажность;

- необходимость размещения нормативного количества машиномест, предназначенных для жильцов высотного жилого дома; в 5-этажке было достаточно возведения наземных парковочных мест возле дома, а в новом здании придется возводить многоуровневый наземный (если найдется земля, которой итак не хватает под основные жилые корпуса) или подземный паркинг, что существенно увеличит затраты, которые лягут на коммерческую часть вновь возводимых корпусов;

- необходимость массового возведения нормативной социальной и инженерной инфраструктуры также ведет к дополнительным затратам.

Таким образом, элементарная логика и арифметика (древнейшие области науки!), приводят нас к выводу о том, что Программа реновации, реализуемая в заявленном Правительством Москвы формате, становится актуальной при этажности нового строительства не менее 30-35 этажей. То есть речь следует вести о появлении в Москве (и уже не важно где – внутри или вне МКАД) районов массовой жилой застройки с этажностью от 30-35 этажей.

Итак, ВЫВОДЫ:

  1. Программа реновации требует существенно более высокой интенсивности проведения работ (в 3 раза больший объем при в 1,5 меньших сроках), чем требовалось для программы Лужкова.
  2. Программа непременно столкнется со значительными сложностями по организации финансирования.
  3. Программа реновации будет реализовываться в гораздо более тяжелых условиях, чем лужковская программа при полном отсутствии поддерживающих факторов (земли свободной нет, рублевая цена на московскую недвижимость упала за период ноябрь 2014 – ноябрь 2017 на 14% и расти не собирается).
  4. Программа реновации потребует создания в московском регионе (город и прилегающий пригород) районов массовой застройки с этажностью возводимых жилых корпусов не менее 30-35 этажей. Масштаб сопутствующих проблем при таком развитии событий трудно прогнозировать, но, очевидно, что он будет дрейфовать в политическую плоскость.
  5. Реализуемость программы можно существенно улучшить, если со временем резко ужесточить условия отселения. Но вероятность наступления резких «политических последствий» окажется значительно выше, чем в выводе 4.

Из этой непростой ситуации есть сам собой напрашивающийся выход – сократить масштаб проблемы, произведя выборочную реновацию. Так сказать, «выковырять из булки изюм», оставшийся после Ю.М.Лужкова.

Невольно вспоминается история про Ходжу Насреддина, в которой герой пообещал местному визирю научить собственного осла разговаривать через пять лет. На вопрос перепуганных свидетелей этого обещания о том, как же Насреддин сможет достичь такого результата, он ответил, что ничем не рискует, так как к моменту отчета кто-то из троих участников непременно умрет – визирь, осел или сам хитрый Ходжа…

ПРОГНОЗ

Можно с уверенностью утверждать, что Программа реновации в течение ближайших 10 лет будет реализована в пределах не более 5-10% от ее изначально запланированного объема.


Оцените статью