Самое обсуждаемое

Материал №53861:
Причины «реновации»

  • Владимир Дианов ГОСТЬ

    16.07.2017 21:46  6.2 (5)

    Заслуженный архитектор России, профессор МАрхИ, бывший директор НИиПИ Генплана Москвы (2004–2011) Сергей Ткаченко в интервью корреспонденту «Коммерсанта» Валерии Мишиной рассказал о возможных причинах запуска программы «реновации» в Москве. Вот лишь несколько выдержек из беседы: «Почему вообще появилась тема со сносом пятиэтажек? Да потому, что тема Новой Москвы потерпела полное поражение. Территории присоединили, земля подорожала, все кому... Полный текст статьи

    Заслуженный архитектор России, профессор МАрхИ, бывший директор НИиПИ Генплана Москвы (2004–2011) Сергей Ткаченко в интервью корреспонденту «Коммерсанта» Валерии Мишиной рассказал о возможных причинах запуска программы «реновации» в Москве. Вот лишь несколько выдержек из беседы:

    «Почему вообще появилась тема со сносом пятиэтажек? Да потому, что тема Новой Москвы потерпела полное поражение. Территории присоединили, земля подорожала, все кому надо на этом нажились, получили свое, а строить никто не собирался. Кому она нужна без транспортного обеспечения и так далее? Все, что там построили, − 23-этажные кварталы без инфраструктуры, любой: социальной, транспортной и так далее. И эти кварталы могут превратиться в мертвые, в которых побьют стекла, которые подожгут и т. д. Там даже бомжи не будут жить, потому что далеко. Максимум, что будет осваиваться, − это ближайший пояс рядом с Москвой. Все это было неким огромным проектом на светлое будущее. При этом Московская область строит зачастую качественнее и всегда дешевле, чем Новая Москва. Так сложилось. Поэтому Новая Москва не конкурентоспособна. Зачем мне жить тут гораздо дороже, если я могу жить ближе, лучше и дешевле, возле станции железной дороги? И тема пятиэтажек возникла в связи с крахом Новой Москвы как ближайшей программы. Не с крахом, но с тем, что территория Новой Москвы не может быть освоена по методике стратегии быстрых результатов.

    Если говорить о первых программах сноса пятиэтажек, которая шла с 1999 года, то все происходит стандартно, это известно всем, как дважды два. Находится место рядом с домом под снос, строят стартовый дом, например, 12-этажный. В этот дом переселяются из этой пятиэтажки, далее ломается пятиэтажка, строятся еще два дома, и в него переселяются жители еще четырех домов. Вот, грубо говоря, квартал и освободили. Потом начинаются стоны инвестора − ему надо школу и другую инфраструктуру построить. Но под конец он полностью застраивает уже все. То есть переселились люди условно из трех кварталов. Первый пошел под переселение, второй − под инфраструктуру: девелоперу надо сделать школу, детский сад под кредиты, которые он неизвестно где берет, это его проблема. А третий − это уже добыча застройщика, где он может строить все, чтобы компенсировать расходы и получить прибыль, не разориться. В ЦАО распределение построенного между инвестором и городом было один к одному: 50% получал инвестор, 50% − город и очередники. На периферии, скажем так, Третье кольцо и дальше спальные районы − 30% получал город, 70% − инвестор. Когда инвесторы строили гаражи, город получал 20%, а инвестор − 80%. Сейчас точных соотношений я не знаю. Но ранее от инвесторов брали, так сказать, натурой − квартирами для очередников.

    В течение последних десяти лет количество того, что строили для очередников, уменьшалось. На совещаниях у Юрия Лужкова первое, что он спрашивал, сколько построено и все ли моментально отдано очередникам. Сейчас ликвидирован департамент жилищной политики, который занимался распределением квартир. Выделять или не выделять построенные дома для очередников решается Градостроительно-земельной комиссией, в ручном управлении. И квартирный фонд, скажем так, стал оставаться: построенное жилье стало не сразу передаваться очередникам, а оставаться. На сегодня число таких оставшихся квартир достигло 3,5–4 тысяч. И вот этот фонд вполне может быть эффектно выдан перед муниципальными выборами жильцам первых сносимых домов.

    Есть некий известный коэффициент, это рассчитывали в НИиПИ Генплана, Москомархитектуре и так далее: когда сносится 1 тыс. кв. м, сколько должен построить инвестор, который возьмет в работу эту землю, чтобы это не было ему в убыток. В центре города при повышенных ценах этот коэффициент составляет приблизительно 2,5: то есть я сношу 1 тыс. кв. м. и должен построить 2,5 тыс. кв. м, чтобы это было выгодно. Инвестор должен городу заплатить или площадью отдать и иметь какую-то свою прибыль. Мы вычисляли минимальный коэффициент. И дальше от центра он уже должен составлять 3,3, чтобы инвестор стал вообще бултыхаться. Сейчас эта дельта уже значительно больше, где-то приблизительно 4,5.

    Для того чтобы поправить положение, и исходя из того, что для бюджета это очень небольшие затраты, власти сейчас должны делать все, чтобы первые переселенцы поняли, что стали жить как в раю. И даже те, кто против и которых будут «насильно» переселять против их желания, чтобы потом сказали «спасибо». И чтобы выстроилась очередь на реновацию. Первые переселенцы должны получить такое, чтобы все захотели. Но не забывайте, что реновация может идти для инвесторов только поквартально, иначе это технологически невозможно. А это значит, что в течение долгого времени в районах будет стройка, пыль, грязь и так далее. Для того чтобы делать большую плотность, нужно отменить инсоляцию (количество солнечного света, попадающего в жилое помещение в течение суток). К этому давно подходят, да и в Москве уже много кварталов, где инсоляции как таковой нет. В архитектурных институтах это одна из основ: есть даже такие примитивные линейки, которые используются с 1920-х годов. Смотря на квартал, проверяешь, где север и юг, как квартал стоит, конфигурацию зданий и окружающей застройки, и становится ясно, где не будет этой инсоляции. Или видно, что, чтобы поймать норматив по инсоляции, в том или ином месте этого здания должна быть как минимум 5–10-комнатная квартира, а так не бывает. Получается, что в части квартир инсоляции нет. Ну, нет, так нет. Нам долго объясняли те, кто хочет эти нормы отменить, что они были актуальны, когда в стране боролись с туберкулезом. Напомню, туберкулезная палочка не выживает, если на нее два часа солнце светит. А сейчас якобы не надо на нее светить, этой палочки вообще нет. И говорят, что люди только приходят ночевать в квартиру, а весь день проводят на работе, в общественных зонах и так далее. Это бесконечная тема, и мне кажется, как раз эти нормы и будут пересмотрены.

    Есть еще, например, нормативы, согласно которым территорию детского сада нельзя ставить ближе чем за 25 м от улицы. Сейчас, как правило, и на это уже не смотрят, потому что территорию надо экономить. То есть могут избавиться от всего, что мешает уплотнить застройку, и разместить как можно более экономично на этой территории то, без чего по федеральному законодательству остаться нельзя. Нельзя без школы обойтись − построим школу, но она будет очень большая. И будут отменены радиусы доступности к школе или будут значительно увеличены. Пока нельзя, чтобы дети переходили дорогу к детскому саду от своего дома. Я думаю, что это тоже будет отменено. В микрорайоне это было хорошо, в квартале это трудно сделать. То есть будет упор на то, что мешает инвесторам оптимизировать застройку.

    Будущая программа реновации была в Генеральном плане (2010 года). Но там значилось, что необходимо постепенно заменять здания, у которых подходит срок не физического, но морального износа. Физически эти дома еще 100 лет будут стоять. И речь шла о том, что нужно постепенно заменять их на новые жилые здания. Но поскольку отсутствовал экономический и законодательный аппарат для реализации этой программы, все это тормозилось еще на первых этапах − на программе сноса ветхого и аварийного жилья. С середины 1950-х годов стали строить по 4–4,5 млн кв. м. жилья в год. И не дожидаясь того, чтобы дом рухнул и жилье стало аварийным, это жилье должно замещаться новым жильем. Мы выделяли кварталы, которые в принципе подлежат реновации. Можно было продолжать снос по старой программе − ветхого и аварийного жилья, но нельзя называть ветхим и аварийным жильем крепкие кирпичные пятиэтажки и некоторые панельные дома, которые ветхими совсем не являются».

    Ответить

+
  • Рита ГОСТЬ

    17.07.2017 00:18

    80% 0.8

  • QQ Кукушонок Член клуба

    17.07.2017 02:17

    72.7% 0.9

    +
    • Елена Выговская ГОСТЬ

      17.07.2017 08:16

      40% 0.7

      +
      • QQ Кукушонок Член клуба

        17.07.2017 13:38

        72.7% 0.9

    • Рита ГОСТЬ

      17.07.2017 10:30

      80% 0.8

      +
      • QQ Кукушонок Член клуба

        17.07.2017 13:44

        72.7% 0.9

        +
        • Рита ГОСТЬ

          17.07.2017 14:53

          80% 0.8

          +
          • QQ Кукушонок Член клуба

            17.07.2017 15:43

            72.7% 0.9

            +
            • Рита ГОСТЬ

              17.07.2017 19:15

              80% 0.8

    • Мила ГОСТЬ

      18.07.2017 01:37

      100% 0.2

  • Ярослав Марков ГОСТЬ

    17.07.2017 09:10

    100% 0.7

    +
    • QQ Кукушонок Член клуба

      17.07.2017 13:48

      72.7% 0.9

      +
      • Рита ГОСТЬ

        17.07.2017 15:16

        80% 0.8

  • Сергей Мельник ГОСТЬ

    17.07.2017 09:24

    70.6% 0.7

    +
    • Рита ГОСТЬ

      17.07.2017 10:39

      80% 0.8

      +
    • QQ Кукушонок Член клуба

      17.07.2017 13:52

      72.7% 0.9

  • Астрорадар ГОСТЬ

    17.07.2017 09:53

    100% 1.0

    +
    • QQ Кукушонок Член клуба

      17.07.2017 14:01

      72.7% 0.9

      +
      • Сергей Мельник ГОСТЬ

        17.07.2017 18:46

        70.6% 0.7

        +
        • QQ Кукушонок Член клуба

          17.07.2017 20:00

          72.7% 0.9

          +
      • Мила ГОСТЬ

        18.07.2017 01:56

        100% 0.2

        +
        • QQ Кукушонок Член клуба

          18.07.2017 21:13

          72.7% 0.9

  • Борис Митрофанов МОДЕРАТОР

    17.07.2017 10:06

    94.7% 2.9

    +
    • Иван Баранов ГОСТЬ

      17.07.2017 14:55

      100% 0.4

      +
  • Роман ГОСТЬ

    17.07.2017 10:56

    75% 1.5

    +
    • Ярослав Марков ГОСТЬ

      17.07.2017 16:30

      100% 0.7

  • Олег Александрович ГОСТЬ

    17.07.2017 16:42

    100% 0.6

  • Компотизселедки ГОСТЬ

    17.07.2017 19:08

    50% 0.2

    +
    • Мила ГОСТЬ

      18.07.2017 02:02

      100% 0.2


Ответить