Золото и недвижимость в кризис / катастрофу  61

Мировой кризис

21.07.2021 09:00

Андрей Школьников

19614  9.6 (45)  

Золото и недвижимость в кризис / катастрофу

фото: news.drom.ru

Ситуация в мировой экономике все более приближается к катастрофе, удерживать Долину пирамид от обвала все сложнее, инфляционная спираль начинает раскручиваться, деградация реального сектора и производственных цепочек видна невооруженным глазом. В этих условиях люди пытаются делать запасы и прятать активы. Сегодня поговорим о наиболее из них понятных и привычных: о золоте и недвижимости

В каждой еженедельной серии моих ответов на вопросы на тг-канале «Геостратег» обязательно присутствуют темы золота и недвижимости. Эти темы уже не единожды были разобраны подробно, а теперь и вошли в данную статью. Можно, конечно, долго говорить о необходимости объединиться всем хорошим против всех плохих, но есть и практические вопросы, важные для отдельных людей. Вот о них сегодня и поговорим.

Спасение утопающих…

Подготовка к мировой экономической, социальной, политической и т.д. катастрофе не исчерпывается сохранением нажитого непосильным трудом, стратегия должна идти поверх разных сценариев и требовать напряжения. Делать это лучше сейчас, чем при аврале, на фоне падения декораций. Требуемые для этого усилия перечислены ниже в порядке приоритета:

  • сохранение текущего дохода, работы;
  • отказ от статусного потребления;
  • расширение социальных связей и контактов, актуальных при резких изменениях в обществе;
  • подготовка дачи для сокращения затрат и постоянной занятости в случае потери работы;
  • формирование ликвидных активов и запасов;
  • проработка альтернативных источников дохода (другой вид деятельности, способное стать работой хобби и т.д.);
  • забота о возможности обретения места на «дальнем хуторе», если нужно будет на пару лет уехать из города.

Подготовка к катастрофе

Подготовка к катастрофе

Поговорим сегодня о ликвидных активах и запасах в том варианте, когда они есть изначально и встает вопрос – каким образом их лучше спрятать. Как это ни банально, но самым понятным и верным оказывается золото. Речь не идет о золотом стандарте / привязке валют к золоту, это невозможно, так как динамика добычи намного меньше, чем потребность в росте денежной массы для нормального развития экономики, да и смысла в этом нет никакого. Золото также не является сакральным и сверхважным металлом, все много проще. В условиях катастрофы (т.е. когда понятно, что система самостоятельно не вернется к предыдущему устойчивому состоянию) необходимо сохранить, а лучше приумножить, накопления и резервы. Для этого необходимы активы, удовлетворяющие следующим критериям:

  • признание абсолютным большинством населения и элит (в большом городе и райцентре любой страны мира);
  • высокая ликвидность, простота покупки / продажи, отсутствие заметной субъективности при оценке (нельзя в разы изменить стоимость / обмануть);
  • мобильность, компактность (запасы среднего человека переносятся без привлечения внимания и техники);
  • масштабируемость (аналог прожиточного минимума на несколько дней можно держать в руках);
  • отсутствие срока годности, естественного старения, испарения, привязки к носителю и т.д.;
  • достаточно широкое распространение среди населения и наличие очень большого объема у элит (привычное, традиционное неравенство между элитами и населением);
  • простота формирования теневого рынка (невозможность полностью взять под контроль государства);
  • доступность и «понятность» для всех слоев населения.

Вне катастрофы, под это описание подходил доллар США, евро и др., т.е. валюты первого и частично второго уровней. В условиях распада глобального мира из всех существующих вариантов очевидно пригодным оказывается только золото. Для криптовалют не выполняется половина критериев и самый важный из них – отсутствует единый консенсус в рамках мира. Абсолютное большинство населения не готово принять в виде вечной ценности условные биткоины. У серебра – другая проблема: что легче спрятать и хранить: 100 кг серебра или менее 1,5 кг золота? По другим металлам, произведениям искусства, драгоценным камням, востребованным товарам и т.д. – ответы можете найти сами.

Таким образом, если вы знаете другие активы, удовлетворяющие указанным требованиям лучше или на уровне золота, – входите в них, сам я настолько же удобных аналогов не вижу. И, запомните, в период обвала и катастрофы золото – это деньги, а не товар. Нужно будет не следить за ценой золота в рублях, долларах, тугриках, баррелях нефти и т.д., а высчитывать крупные индивидуальные (не в рамках профессиональной деятельности) покупки в граммах / кг золота.

Презренный металл

Для лучшего понимания дальнейший текст представлен в виде ответов на наиболее распространенные вопросы.

1. Объемы вложений. Речь здесь, разумеется, идет о суммах не более нескольких кг золота. Быстро собрать больший объем, не привлекая внимания государства, банкиров, бандитов и т.д., тяжело, плюс для абсолютного большинства читателей подобные проблемы вообще не актуальны. Так что будем говорить о масштабах менее нескольких кг. Их легко спрятать и хранить.

2. Сроки. Экономика будет падать, теряя в объеме более половины. Далее нам предстоит 1-2 года стабилизации «на дне» и определение границ нового мира, а потом – 5-7 лет роста на принципах 4-го и 5-го технологических укладов. Получается, что в ближайшие 5-7 лет можно смело «сидеть» в металлическом золоте, а затем имеет смысл выходить в другие активы, так как запустятся новые циклы роста, а ведь талант ни в коем случае нельзя закапывать в землю. В принципе, никто вам не запрещает «сидеть» в золоте и далее, но к тому моменту оно перестанет расти в цене, а сохраненный капитал все-таки лучше пустить в дело.

3. Форма покупки. Только физический металл, желательно выведенный из банковской системы, т.е. не золото в сейфовых ячейках. Все металлические счета и покупка обезличенного металла – суть бумага, как только начнутся проблемы с обрушением Долины пирамид, свободная выдача металла тут же прекратится, а через некоторое время произойдет пересчет «по фиксированному, справедливому» курсу, объявленному ЦБ. А что касается хранящегося в сейфовых ячейках – как только Долина пирамид начнется рушиться, забирайте все оттуда, мало ли какие ограничения быстро придумают разные черти, чтобы не платить причитающееся вам и/или получить ликвидные активы.

4. Где и как покупать. Самое важное – покупать, не афишируя и не оставляя паспортных данных. Как только вы предъявляете паспорт, да еще на крупную покупку, то сразу же переходите в категорию «свиньи-копилки», к которой после обвала обязательно придут. В лучшем случае это будет государство с вопросами о налогах, выкупе по фиксированной цене и т.д., в худшем – бандиты. Вы верите в сохранность тайны базы покупки? Ну-ну…

Покупайте небольшими партиями, на разных людей, – если это монеты и слитки, или найдите хорошего друга или родственника-ювелира, у него спросите, как происходит покупка невостребованного метала в ломбардах. Кстати, продать не особо большие партии металла (сотни грамм) вы оперативно сможете по реальной цене (сейчас это биржевая цена) через того же ювелира.

Еще один вариант вложения в металл – покупка «собачьих» (выглядят они так…) цепей и браслетов весом граммов по 100 – 150. Это тоже узнавайте через ювелиров. Обрывки тонких цепей, куски изделий, тонкие кольца и т.д. не так в этом смысле выгодны – их надо будет переплавлять, плюс всякий мусор и камни (искусственные идут на выброс).

5. Изъятие государством. Если дело дойдет до изъятия физического золота государством, значит, общее состояние в мире ушло в катастрофические сценарии и вам надо будет не покупать что-то за золото, а уезжать на тот самый «дальний хутор» и ждать, пока положение стабилизируется. Сейчас, правда, шанс на такой исход оцениваю в 10-15%, если же риски полезут вверх – будем говорить о «дальнем хуторе» и котелке под дубом вполне серьезно.

Даже во времена Советского Союза без проблем можно было продать  украшения и несколько червонцев – мало ли что досталось по наследству. Кстати, наличие толстой цепи – хорошее объяснение, куда делись ранее купленные монеты: «с детства мечтал о такой цепи, ну да – дебил»...

6. Подлинность металла. Если покупать в банке, то о проблемах с монетами / мелкими слитками вообще не слышал, возни с подделкой много больше, чем выгоды. Кстати, их продают в пластиковых коробках, чтобы не было царапин и отпечатков. С большими слитками и массивными изделиями могут быть проблемы, но тут вам нужен «свой» (вы реально должны ему доверять!!!) ювелир, который все это будет проверять, вплоть до распиливания особо толстых цепей.

В части разных «выгодных» предложений нестандартных проб, изделий, покупки на 5% и ниже биржевой цены – не лезьте, с очень высокой вероятностью познакомитесь там с мошенниками.

7. Когда покупать. Золото – деньги, после обвала Долины пирамид произойдет резкий рост, а потом отвязка металлического золота (реальная поставка) от бумажного. В ином случае повторится ситуация, обратная отрицательной цене на нефть. Спекулянты не будут закрывать позиции, а будут требовать выдачи им в указанные сроки таких объемов физического металла, которого банально нет в наличии.

Не пытайтесь «ловить кинжалы», ждать оптимальной цены и т.д., ведь вы делаете запас на несколько лет вперед, стоимость ваших вложений в других эквивалентах вырастет в несколько раз. Жадность порождает бедность. Образовался запас, и Долина пирамид еще не обвалилась – покупайте золото и не смотрите на текущую цену.

Сейчас оптимальной выглядит следующая структура запасов: расходы ближайших месяцев – в рублях, возможные срочные затраты (операции, покупки машин и т.д.), на которые может понадобиться быстрая ликвидность, – в долларах, евро и т.д., остальное – металлическое золото.

Таким образом, надеюсь, вопросов о золоте более не будет, ответить постарался максимально полно. Вам нужен металл – покупайте его, оставляя минимум следов, не делайте из золота фетиш, но и не забывайте, что на несколько лет оно станет деньгами.

Очень хорошо, если у вас есть «свой» (надежный друг или родственник) ювелир, оценщик, через таких людей сделки с металлом проходят намного проще и спокойнее, особенно в условиях катастрофы.


Квартирный вопрос

Регулярно поднимается тема недвижимости: каковы будут цены, доступность и т.д. Рассмотрим наиболее частые вопросы.

1. Сохранность. Давайте отдавать себе отчет: в кризис / катастрофу недвижимость – пассив. Она очень заметна стороннему взору и наталкивает на мысли с вас что-нибудь получить: государство (повышение налогов), банки (обеспечение по кредитам и обязательствам), бандиты (рэкет), чиновники всех мастей (поборы, стоимость услуг). Даже жилая недвижимость, не говоря уже о коммерческой, будет провоцировать попытки на вас надавить. А уж владение интересной и ликвидной недвижимостью будет привлекать внимания в разы больше.

Цена на 1 кв. м в Москве, источник: irn.ru

Цена на 1 кв. м в Москве, источник: irn.ru

2. Инвестиции. Последние 25 лет мы все жили в логике постоянного роста, в памяти остался стереотип – «недвижимость всегда растет в цене». На самом деле это не так, смотреть всегда надо в старшей валюте, а не во вторичных тугриках. На рисунке показан график стоимости квадратного метра в Москве в долларах, старшей тогда валюте. В 2011-2014 гг. стоимость «квадрата» была в районе $5 000, в последние 5 лет – $2 500-$3 000. И теперь наложите обрушение всего и вся, чтобы оценить соблазнительность таких инвестиций.

Еще важный момент – ликвидность. Посмотрите, каков средний период выставления недвижимости, если на рынке нет истерично-ажиотажного спроса. И, да, хороший современный пример цен – ситуация в ЛДНР.

3. Сдача в аренду. Бытуют мечты о том, чтобы стать рантье, дескать, «куплю несколько квартир, буду сдавать и жить в шоколаде». Но: текущие цены покупки-продажи очень сильно завышены, мы на пике пузыря. Для сравнения, в стабильный период экономики стоимость ресторана на арендованных помещениях была 1-1,5 * EBITDA, на своих собственных площадях множитель составлял 2-2,5. Промышленные работающие предприятия давали множитель 4-6, инновационные и перспективные – 7-11. В этой логике инвестиции в недвижимость должны быть эквивалентны 6-8 годам. Исходя из этого, видим, что цены на недвижимость в Москве задраны раза в 3, а то и больше.

Повышать выше аренду не получится, наоборот, в катастрофе желающих сдать станет намного больше, а платежеспособного спроса – не в пример меньше. На Украине есть случаи, когда люди в областных центрах вынуждены сдавать квартиры в аренду по размеру квартплаты, чтобы хотя бы не уходить каждый месяц в минус.

4. Потребность в недвижимости есть всегда. Мало ли кто захочет жить лучше, важно, есть ли у него возможность на это лучшее заработать. Платежеспособный спрос обваливается, ипотека, обостряя проблемы, вымывает потенциальных покупателей из будущего.

Строят не потому, что люди смогут заплатить, а потому, что рассчитывают на сверхприбыли.

5. Цены перед кризисом. Разгон цен на недвижимость начинается, когда другие варианты воспроизводства капиталов практически исчерпаны. Крупные компании и банки считают риски и понимают, что не могут гарантировать возвратность, и тут на помощь приходит частник, что не способен просчитать риски на 20 лет вперед, но готов принять их на себя.

В результате, чем ближе к катастрофе, там больше появляется желающих перенести риски на ничего не понимающих людей, а следовательно, выше спрос, а потом и цены на недвижимость. Сейчас, с точки зрения обоснованности цен, наблюдается резкий перекос и надувание пузыря.

6. Цены после обвала. В момент обвала всего и вся снижение цен, за счет высокой инерции, произойдет лишь через несколько месяцев. Продавцы привыкли к нескольким месяцам ожидания и будут некоторое время терпеть, выгребая другие запасы и резервы. В какой-то момент количество готовых сбрасывать цены превысит некий предел, и волна снижения пойдет по нарастающей. Разумеется, говорим о старшей на тот момент валюте.

В зависимости от глубины социального краха люди, рано или поздно, начнут сбрасывать избыточные для выживания активы – машины, квартиры, дачи. Вроде бы здесь можно и прикупить, вот только вы знаете, чтО станет тем самым критическим ресурсом, на который можно будет все это купить?

7. Сколько будет стоить. У нас нет моделей, которые бы даже примерно показывали соотношение стоимостей энергии, продуктов питания, недвижимости и т.д. на тот период. Главное – понимать: если цена на квадратный метр в рублях вырастет в 2 раза, а рубль относительно других валют, золота, сырья и материалов и т.д. упадет в 5-10 раз, то у нас – не рост, а падение цен на недвижимость.

Глубина падения неизвестна, по моим прикидкам и оценкам, через 1,5 года после начала обвала хорошая трехкомнатная квартира в Москве в престижном районе будет эквивалентна по цене 1 кг чистого золота, но это еще не будет «дном».

8. Стоит ли брать ипотеку. Если для жизни других вариантов нет – берите, не нужно жить в ожидании неминуемого конца света, но обязательно оставьте запас на обслуживание долга минимум на полгода – а лучше на год – в других активах (сбережёте нервы и здоровье). Брать «инвестиционную» квартиру, чтобы заработать, – не стоит, абсолютное большинство считает и оценивает риски хуже, чем большая банковская структура.

Одномоментного обрушения цен ждать не следует, так как это эквивалентно разрушению всей банковской системы (цены на недвижимость определяют размеры залогов), но масштаб проблем таков, что избежать обвала не получится, речь идет лишь о его замедлении.

9. Недвижимость за границей. Мир идет к катастрофе, тихих гаваней нет. Для активов в Европе, Египте, Турции, Юго-восточной Азии и т.д. все сказанное выше столь же справедливо, только еще в бОльших масштабах. Вы там – чужой, т.е. достойная добыча для любого, за вами нет реальной локальной силы. Лучше сбрасывайте эти активы, в среднесрочной перспективе практически всего вы лишитесь, да еще и должны останетесь. Ездить туда на отдых тоже не выйдет, границы будут укрепляться и закрываться.

10. Реновация. Ни о какой заботе о людях разговора нет. Суть реновации – застройщики возвели / возводят дикое количество «квадратов», которые не покупаются, тогда пусть их выкупает город / государство для расселения жителей снесенных домов. А на месте снесенных домов можно заново строить человейники, а можно и не строить…

11. Когда начнется рост цен на недвижимость. После начала нового периода активного восстановления экономики, т.е. не раньше чем через 5-7 лет после обвала. В начале этого периода будет снижение, потом «дно», а как только появится новый рост и пойдут системные доходы, можно будет ждать и начала изменения цен на недвижимость. Не забываем: рынок очень инертен.

12. Себестоимость строительства. Текущие процессы – начало раскручивания инфляционной спирали, остановить ее в масштабах мира не получится. Не пытайтесь дожидаться стабилизации, если планировали строиться и есть деньги – дерзайте.

И, да, надеюсь, сказанного хватит, чтобы вы смогли самостоятельно собрать картинку в применении к своей частной ситуации.

Таким образом, будем помнить, что в катастрофу недвижимость перестает быть надежным активом и гарантией сохранности, а наоборот, превращается в пассив, привлекая нежелательное внимание и требуя дополнительных ресурсов.

Речь не идет о необходимости избавиться от всего и вся, но и бросаться на покупку всего и вся на пике пузыря и в период ажиотажного спроса – не самое разумное поведение.

Резюме

Ситуация в мировой экономике все ближе к катастрофе, и, к сожалению, от большинства людей здесь мало что зависит. Можно, конечно, заняться морализаторством и начать призывать всех и вся совершить невероятное, сплотиться за все хорошее, против всего плохого, – а можно дать несколько практических советов, как спасти себя и людей вокруг от наибольших проблем.

Готовиться к обрушению надо было давно, наверстать упущенное время уже не получится, но все-таки надо пытаться. В то же время не нужно, бросая все, отказываться от текущей жизни и бежать на дальний хутор. Один из пунктов в программе подготовки – формирование запасов, вложение резервов. Можно поговорить о фондовом рынке, криптовалютах и других пузырях в Долине пирамид, но не будем. В статье приведены критерии, которым должны удовлетворять в условиях катастрофы наиболее ликвидные активы.

В настоящее время наиболее распространены представления о золоте и недвижимости как резервах, именно они и разобраны в статье детально. Надеюсь, данные выкладки позволят читателям понять критерии и категории отбора, чтобы самостоятельно выработать для себя на ближайшие годы лучшую личную стратегию.


Заметили ошибку в тексте? Сообщите об этом нам.
Выделите предложение целиком и нажмите CTRL+ENTER.


Оцените статью

Спасибо за обращение

Вам запрещено оценивать комментарии.
Обратитесь в администрацию.